Lähtötilanne
Rivitalon kaikissa huoneistoissa on huoneistokohtaiset piha-alueet. Yhtiöjärjestyksessä ei ole mainittu huoneistopihoja, joten piha-alueet eivät ole osakashallinnassa.
Taloyhtiössä on kuitenkin vakiintunut käytäntö siitä, että osakkaat saavat rakentaa huoneistojen piha-alueelle terassirakennelmia (sis. terassikatokset ja terassilasitukset). Tällöin osakas tekee terassin rakentamisesta taloyhtiölle muutostyöilmoituksen. Yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa terassien kunnossapidosta.
Nyt erään huoneiston osakas on tehnyt taloyhtiölle muutostyöilmoituksen, jonka mukaan hän haluaa rakentaa huoneiston piha-alueelle kiinteän muuratun tulisijan (grillin).
Onko taloyhtiön hyväksyttävä tulisijan rakentaminen, koska tässä taloyhtiössä osakkaat saavat muutenkin rakentaa pihojaan, onko noudatettava yhtiöjärjestystä vai olisiko yhtiöjärjestystä peräti syytä muuttaa.
Ratkaisu
Koska yhtiöjärjestyksessä ei ole mainittu huoneistopihojen kuuluvan huoneistoon, ovat huoneistopihat juridisesti yhtiön hallinnassa olevia alueita, vaikka ne onkin osoitettu tietyn huoneiston käyttöön. Yhtiöllä on näin ollen täysi oikeus päättää, mitä muutoksia pihoilla voi tehdä. Yhtiö voi myös kieltää osakkaan muutostyön perusteluitta.
Päätöstä tehdessään yhtiön tulee ottaa huomioon osakkaiden yhdenvertaisuus. Tämä tarkoittaa sitä, että jos yhdelle osakkaalle annetaan lupa tiettyyn muutostyöhön, tulee vastaava lupa myöntää jatkossa muillekin osakkaille.
Yhtiö voi siis harkita, hyväksyykö tulisijan rakentamisen vai ei. Suositeltavaa on, että hallitus vie päätöksen ensimmäisen kerran yhtiökokouksen tehtäväksi. Jatkossa hallitus voi käsitellä vastaavat, tulisijaa koskevat muutostyöilmoitukset linjatun päätöksen mukaisesti.
Osakkaan toteuttaman muutostyön kunnossapitovastuu on osakkaalla. Kunnossapitovastuu myös siirtyy osakkaan vaihtuessa uudelle osakkaalle.
Toimi näin
- Kerro hallitukselle, että asia olisi hyvä viedä yhtiökokouksen päätettäväksi. Kun hallitus on käsitellyt asian, informoi myös osakasta.
- Tulisijaa koskevaa lupaa harkitessaan yhtiön tulee ottaa huomioon paloturvallisuus- ja viranomaismääräykset ja mahdollisen rakentamisluvan tarve.
Erityistä huomioitavaa
- Jos pihat ovat yhtiöjärjestyksen mukaan osakashallinnassa, osakkaalla on laaja muutostyöoikeus huoneistopihallaan. Yhtiö voi kieltää osakkaan muutostyön ainoastaan, jos siitä aiheutuu yhtiölle tai toiselle osakkaalle suurempi haitta, kuin mikä on muutostyön hyöty osakkaalle.
- Jos yhtiöjärjestystä halutaan muuttaa niin, että pihat siirretään osakashallintaan, tarvitaan muutokseen yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistöpäätöksen lisäksi sen osakkaan suostumus, jonka hallintaan piha siirretään.
Lainsäädäntö
- Osakkaan muutostyöt, AOYL 5 luku
- Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, AOYL 4 luku 2 §
- Yhtiöjärjestys ja sen muuttaminen, AOYL 6 luku 34 ja 35 §
