Lähtötilanne
Osakas on ostanut keväällä ylimmän kerroksen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 1920-luvulla valmistuneesta taloyhtiöstä. Yhtiössä on painovoimainen ilmanvaihto ja huoneistoissa suuret ns. erkkeri-ikkunat. Osakas on vuokrannut huoneiston heti hankinnan jälkeen.
Myöhemmin kesällä vuokralainen ilmoittaa vuokranantajana toimivalle osakkaalle, että lämpötila huoneistossa on noussut kesäkuun ensimmäisen helleviikonlopun päätteeksi noin + 34 asteeseen, mikä tekee nukkumisesta erityisen tukalaa. Vuokranantajaosakas ohjeistaa vuokralaista tuulettamaan huoneistoa avaamalla ikkunat iltaa vasten ja pitämään ikkunoiden sälekaihtimet vastaavasti kiinni auringon noustessa aamulla.
Kun huoneisto ei viilene riittävästi vuokranantajan ohjeita noudattamalla, vuokralainen konsultoi kuumuudesta kunnan terveydensuojeluviranomaista. Terveydensuojeluviranomainen vastaa, ettei se voi puuttua huoneiston kuumuuteen asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylityttyä pelkästään yhden päivän tai väliaikaisen hellejakson aikana, vaan rajan tulee ylittyä myös hellejakson ulkopuolella pidemmän aikaa, ja rakennuksessa pitää olla esimerkiksi selkeä rakenteellinen vika. Vuokralainen turhautuu saamastaan vastauksesta ja irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksensa.
Osakas ilmoittaa tämän jälkeen taloyhtiölle lämpötilan noususta huoneistossa ja tiedustelee, kuuluuko kuumuusongelman ratkaiseminen taloyhtiön vastuulle, jos se johtuu esimerkiksi erkkeri-ikkunoista tai peltikatosta. Saadakseen asunnon uudelleen vuokratuksi osakas tilaa vastausta odottaessaan huoneiston erkkeri-ikkunoihin pimentävät erikoisverhot, jotka heijastavat pois lämmönsäteitä. Lisäksi osakas ostaa huoneistoon sähköllä toimivan tuulettimen. Hankinnat vaikuttavat helpottavan akuuttia tilannetta.
Ratkaisu
Asunto-osakeyhtiö vastaa rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Yhtiö vastaa rakenteellisesti siten myös siitä, että asuinhuoneistossa on siedettävä lämpötila, jotta sitä voidaan käyttää käyttötarkoituksensa mukaisesti asumiseen. Asunto-osakeyhtiölaissa ei kuitenkaan ole säännöksiä siitä, kuinka korkeaksi asuinhuoneiston lämpötila saa kesäisin nousta. Asumisolosuhteiden tulee täyttää ainakin terveydensuojelulain nojalla annetun asumisterveysasetuksen vaatimukset. Asunnon huoneilman lämpötila ei saa kyseisen asetuksen mukaan nousta lämmityskauden ulkopuolella yli + 32 asteen.
On normaalia, että asuinhuoneiston lämpötila voi nousta väliaikaisesti hellepäivien ajaksi. Asunto-osakeyhtiön onkin lähtökohtaisesti ryhdyttävä toimenpiteisiin vasta silloin, kun asumisterveysasetuksen enimmäislämpötila ylittyy tätä pitkäkestoisemmin. Tässä tapauksessa enimmäislämpötila ei ole ylittynyt esimerkiksi koko kesän ajaksi, vaan se on ehtinyt nousta toistaiseksi vasta yksittäisten hellepäivien ajaksi, joten huoneiston lämpötila ei ole ollut pääasiassa liian korkea. Myöskään terveydensuojeluviranomainen ei ole ryhtynyt selvittämään asunnon terveydellisiä olosuhteita luokiteltuaan huoneiston korkean lämpötilan tilapäiseksi. Lisäksi lämpötilan nousua on kyetty hillitsemään tai lämpöä laskemaan osakkaan tai asukkaan tavanomaisin toimenpitein.
Näin ollen yhtiön ei toistaiseksi tarvitse ryhtyä toimenpiteisiin huoneiston kuumuusongelman selvittämiseksi ja ratkaisemiseksi.
Toimi näin
Pyydä osakasta seuraamaan huoneiston lämpötilaa huonelämpömittarilla esimerkiksi kuukauden ajan ja raportoimaan tuloksista taloyhtiölle.
Mikäli asuinhuoneiston lämpötila on tulosten mukaan jatkuvasti liian korkea, järjestä katselmus esimerkiksi mahdollisten rakenteellisten vikojen selvittämiseksi ja teetä samalla asianmukaiset lämpötilamittaukset korjaustarpeen toteamiseksi. Selvitä myös muiden asuinhuoneistojen lämpötilaolosuhteet esimerkiksi asukaskyselyllä.
Jos lämpötila asuinhuoneistossa ylittää vain hetkellisesti asumisterveysasetuksen enimmäistason, ohjeista osakkaita ja asukkaita hellejaksojen aikana huoneiston kuumenemista hillitseviin toimenpiteisiin ja huoneiston omatoimiseen viilentämiseen esimerkiksi tuulettamalla iltaisin ja sulkemalla verhot päivisin.
Jos kuumenemista ei saada rajoitettua riittävästi asukkaan tai osakkaan tavanomaisin toimenpitein, ryhdy selvittämään pidempiaikaisen kuumuuden syitä tarvittaessa ammattilaisen avustuksella. Jos vika on rakenteellinen, arvioi mahdollisuuksia esimerkiksi viilennyspumpun asentamiseksi tai ääritilanteessa kokonaisen viilennysjärjestelmän käyttöönottamiseksi yhtiössä. Tilanteen salliessa energiaremontti kannattaa toteuttaa esimerkiksi seuraavan suuremman yhtiöremontin yhteydessä.
Tee korjaustoimien jälkeen lämpötilan tarkistusmittaukset ja kirjaa tulokset ylös lopputarkastusraporttiin.
Erityistä huomioitavaa
- Rakenteellisten vikojen ja puutteiden korjaaminen kuuluu taloyhtiön vastuulle, joten yhtiö saa valita sopivan korjaustavan.
- Yhdenvertaisuusperiaatteen loukkauksena ei voida pitää lähtökohtaisesti sitä, jos taloyhtiö joutuu kohdistamaan korjaustoimenpiteitä vain yksittäiseen huoneistoon, mikäli muissa huoneistoissa ei ole todettu vastaavaa korjaustarvetta.
- Yhtiön toteuttamat muutokset esimerkiksi huoneiston viilennysjärjestelmään ovat jatkossa yhtiön kunnossapitovastuulla.
- Yhtiö voi kannustaa osakkaita omakustanteisiin muutostöihin esimerkiksi huoneistoparvekekohtaisin viilennyspumpuin, mutta yhtiö ei voi pakottaa tällaiseen, jos vika on todettu kuuluvaksi yhtiön vastuulle.
- Osakkaalla ja asukkaalla on oikeus ottaa yhteyttä terveydensuojeluviranomaiseen asunnon terveydellisten olosuhteiden arvioimiseksi. Kyseinen viranomainen voi velvoittaa taloyhtiön ryhtymään toimenpiteisiin viime kädessä sakon uhalla, jos vika johtuu esimerkiksi yhtiön vastuulle kuuluvista rakenteista.
Lainsäädäntö
- Yhtiön kunnossapitovastuu, AOYL 4 luvun 2 §
- Sosiaali- ja terveysministeriön asetus asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (”asumisterveysasetus”), 6 § ja taulukko 1
