Lähtötilanne
Uuden huoneiston ostaja vaatii heti muuttonsa jälkeen rakennuttajaa korjaamaan huoneistonsa ääneneristyksen sillä perusteella, että ostajan huoneistoon kantautuu yläkerran huoneistosta voimakkaita askelääniä. Lisäksi ostaja vaatii rakennuttajalta hinnanalennusta, sillä huoneisto ei ääniongelman vuoksi vastaa sitä, mitä ostaja on odottanut. Siltä varalta, ettei rakennuttaja suostu korjaamaan ostajan havaitsemaa virhettä, ostaja vaatii huomattavaa vahingonkorvausta, jonka määrällä ostaja korjauttaisi ääneneristyksen itse. Yhtiön muiden huoneistojen ostajat eivät ole reklamoineet rakennuttajaa vastaavista ääniongelmista.
Rakennuttaja on ostajan tekemän reklamaation jälkeen teettänyt äänimittaukset ostajan huoneistossa, yläkerran huoneistossa ja muutamissa ostajan huoneiston vieressä sijaitsevissa huoneistoissa. Äänimittauksista tehdyssä raportissa todetaan mm. seuraavasti: ”tehtyjen ääneneristävyysmittausten mukaan asuntojen välipohjien askeläänitasoluvut täyttävät selkeästi asetuksessa annetut määräysarvot”. Teetettyjen mittausten lisäksi rakennuttaja on usean henkilön voimin käynyt huoneistossa tekemässä aistinvaraisia havaintoja ostajan reklamoimista äänistä, mutta mitään tavanomaisesta poikkeavaa ei havaittu.
Ratkaisu
Asuntokauppalaissa säädetään rakennuttajan vastuusta koskien huoneistojen virheitä. Yleisen virhesäännön mukaan asunnossa on virhe muun muassa silloin, jos 1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun, 2) se ei vastaa soveltuvia säännöksiä tai määräyksiä tai 3) rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. Yleisen virhesäännön mukaan ostaja voi esittää myyjälle (= rakennuttajalle) vaatimuksia sekä isojen että pienten vikojen osalta.
Ääneneristyksen puutteet kuuluvat rakennuttajan vastuulle, mikäli ääneneristys ei täytä sille asetettuja vaatimuksia. Rakentamisessa noudatettavat ääneneristykselle asetut tekniset vaatimukset löytyvät ympäristöministeriön asetuksesta rakennuksen ääniympäristöstä. Huoneiston terveydellisille olosuhteille (kuten melulle) löytyvät toimenpiderajat puolestaan asumisterveysasetuksesta. Tässä nimenomaisessa tilanteessa ääneneristykselle määrätyt raja-arvot täyttyivät eikä aistinvaraisessa katselmuksessa havaittu mitään tavanomaisesta poikkeavaa.
Huoneiston ostaja ei näin ollen ole oikeutettu hinnanalennukseen eikä vahingonkorvaukseen.
Tee näin
- Ostaja on asianmukaisesti ilmoittanut havaitsemastaan viasta rakennuttajalle.
- Tehdyissä mittauksissa ja katselmuksessa ei ole kuitenkaan havaittu mitään rakennuttajan vastuulle kuuluvaa vikaa (vaaditut äänitasot täyttyvät) eikä asunnossa ole näin ollen asuntokauppalaissa tarkoitettua virhettä.
- Ostaja ei ole oikeutettu saamaan rakennuttajalta hinnanalennusta eikä vahingonkorvausta.
Erityistä huomioitavaa
Tapauksessa pyydettiin lausuntoa myös kaupungin ympäristöterveysyksiköltä, joka totesi muun muassa seuraavasti: ”Askeläänet ovat asuntojen osalta sellaisia, että niiden vaikutus keskiäänitasoon ei kokemuksemme perusteella riitä terveyshaitan toimenpiderajan ylitykseen, kun näitä tarkastellaan koko päivä- tai yöajan osalta.”
Lainsäädäntö
- Yleinen virhesäännös, Asuntokauppalain 4 luvun 14 §
- Ympäristöministeriön asetus rakennuksen ääniympäristöstä (796/2017)
- Sosiaali- ja terveysministeriön asetus asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (”asumisterveysasetus”) 12 §
- Uuden asunnon virheen seuraamukset, Asuntokauppalain 4 luvun 18-26 §
Anna palautetta tai toivo tapausta!